客观收益 -亚博电竞网

　　客观收益（objective income）是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。实际收益（actcal income）是估价对象实际获得的收益。客观收益是房地产估价的基本术语之一。

估价对象

　　估价对象就是指需要评估的房地产，估价对象是房地产估价报告最基本也是最重要的部分之一。估价报告应写明估价对象的范围、名称、坐落、规模、用途、权属等基本情况，否则可能会估价对象不准确得出不合理的。

房地产估价

　　房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。常用的房地产估价方法如下：

　　1、成本法

　　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

　　(2)重置成本法，是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

　　2、市场比较法

　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

　　3、剩余法

　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

　　4、收益法

　　不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。